FAQ, czyli
Wasze pytania i nasze odpowiedzi

Przed zakupem
Zakup
Po zakupie

Ile budynków mogę wybudować na jednej działce?

Nie ma ograniczeń co do liczby budynków, które można wybudować na jednej działce budowlanej w ramach Ustoria. Ograniczenia wynikają jedynie z dopuszczalnego w planie miejscowym współczynnika powierzchni zabudowy. Dla przykładu, dla terenu o oznaczeniu 2.MN (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w tym letniskowej), powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 20% powierzchni działki.

Dla działki o powierzchni 1200 m² maksymalna dopuszczalna powierzchnia zabudowy wynosi 240 m². Na takiej działce można wybudować jeden budynek (o powierzchni do 240 m²) lub więcej budynków, pod warunkiem że ich łączna powierzchnia zabudowy nie przekroczy 240 m². Z powodzeniem można wybudować dwa niezależne budynki o powierzchni do 120 m², albo 3 budynki o powierzchni zabudowy do 80 m². 

To oznacza, że działka budowlana nad morzem może jednocześnie zapewnić miejsce na tzw. drugi dom i na dodatkowe budynki przeznaczone - na przykład - na wynajem letni. Albo można wybudować dwa niezależne domy w ramach jednej rodziny lub grupy przyjaciół. 

Jeśli masz dodatkowe pytania dotyczące szczegółów zabudowy na działkach oferowanych przez Ustoria, zachęcamy do kontaktu bezpośrednio z przedstawicielem projektu​​.

Możesz również poznać naszą ofertę projektów domów nad morzem.

Działka Budowlana czy Rolna?

Przed udzieleniem odpowiedzi na tak postawione pytanie należy przede wszystkim ustalić, czy pytamy o przeznaczenie działki czy jej oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków (katastrze).

Z punktu widzenia nabywcy działki budowlanej najważniejsze jest przeznaczenie działki. Ponieważ to przeznaczenie "mówi" nam co możemy na tej działce zrealizować (wybudować). Przeznaczenie działki ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy lub (jeżeli nie ma takiego planu) na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Oznaczenie użytków gruntowych w ramach działki w ewidencji gruntów przedstawia aktualny sposób korzystania z działki. Nie ma ono (co do zasady) żadnego wpływu na to co możemy na działce wybudować. Może być np. tak, że pomimo oznaczenia działki w ewidencji gruntów jako "B" (zabudowa mieszkaniowa) w rzeczywistości nie będziemy mogli nic na niej wybudować.

Oznaczenie działki w ewidencji gruntów, w przypadku działek budowlanych, może mieć jedynie wpływ na to czy w związku z budową domu (lub innego zamierzenia) wystąpią koszty związane z wyłączeniem działki z produkcji rolniczej, a jeżeli wystąpią, to w jakiej wysokości.

Wyłączenie działki z produkcji rolnej (jeżeli jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy) jest tylko formalnością. Może nastąpić na podstawie decyzji, która jest wydawana przez Starostę. Inwestorzy z reguły nawet nie wiedzą, że taka decyzja jest uzyskiwana ponieważ wniosek składa oraz prowadzi procedurę projektant, który występuje o pozwolenie na budowę.

W przypadku, kiedy w ramach działki występują grunty o dobrych klasach ziemi (I, II lub III) może wystąpić obowiązek uiszczenia należności i opłat z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. W przypadku działek Ustoria występują grunty o niższej przydatności dla rolnictwa (klasy IV, V), a to oznacza, że należności i opłaty z tytułu wyłączenia nie wystąpią.

Reasumując, wszystkie działki w ramach Ustoria są to działki budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Dokładne przeznaczenie działki można znaleźć w karcie każdej działki. Żeby to sprawdzić należy wejść na plan działek, następnie wybrać kompleks i konkretną działkę.

Co oznacza, że działka jest w pełni uzbrojona?

Działka w pełni uzbrojona oznacza, że jest wyposażona we wszystkie niezbędne media i infrastruktury techniczne, które umożliwiają natychmiastowe rozpoczęcie budowy domu lub innego obiektu. W Ustoria obejmuje to:

  • Woda - działka jest podłączona do sieci wodociągowej, co zapewnia dostęp do bieżącej wody. Bezpośrednio przy każdej działce zlokalizowane jest przyłącze lub sieć, do których można się bezpośrednio podłączyć.
  • Kanalizacja - działka ma dostęp do sieci kanalizacji sanitarnej. Przy każdej działce jest studzienka do której można się bezpośrednio podłączyć.
  • Prąd - dla działek zostały wydane warunki techniczne w zakresie podłączenia do sieci elektrycznej. Wystarczy podpisać umowę z ENERGA. Całkowity koszt podłączenia budynku mieszkalnego to około 600-700 zł.
  • Droga dojazdowa - do granic każdej działki prowadzi droga z kostki brukowej, co zapewnia wygodny dojazd do posesji. Ponadto wszystkie drogi posiadają nowoczesne oświetlenie LED.

Posiadanie działki w pełni uzbrojonej eliminuje potrzebę samodzielnego organizowania tych mediów, co znacznie przyspiesza proces budowy i znacząco zmniejsza koszty inwestycji.

Rada: poszukując działki budowlanej należy zawsze sprawdzić czy rzeczywiście jest możliwość podłączenia działki do sieci uzbrojenia. Nie zawsze oznaczenie na mapie przebiegu danej sieci oznacza, że można się do niej włączyć.

Co oznacza zapis planu miejscowego o niskoemisyjnych źródłach ciepła?

Zapis planu miejscowego dotyczący niskoemisyjnych źródeł ciepła odnosi się do wymogu stosowania systemów ogrzewania, które emitują niewielkie ilości szkodliwych substancji do atmosfery. Ma to na celu ochronę środowiska naturalnego i poprawę jakości powietrza. W praktyce oznacza to preferencję dla:

  • Pomp ciepła - systemy ogrzewania, które korzystają z energii cieplnej z otoczenia (powietrza, wody, ziemi), minimalizując emisję CO2.
  • Ogrzewania elektrycznego - szczególnie w przypadku korzystania z odnawialnych źródeł energii, takich jak panele fotowoltaiczne.

Stosowanie niskoemisyjnych źródeł ciepła jest częścią szerszej polityki ekologicznej, która dąży do zmniejszenia negatywnego wpływu na środowisko naturalne i promowania zrównoważonego rozwoju.

Czym się różni plan miejscowy od decyzji o warunkach zabudowy?

Zanim podejmiesz decyzję o zakupie działki budowlanej, warto zrozumieć kluczowe różnice między planem miejscowym a decyzją o warunkach zabudowy. Oto, jak te dwa instrumenty wpływają na Twoją inwestycje:

Plan miejscowy

Plan miejscowy to dokument uchwalany przez radę gminy, który precyzuje, jak można zagospodarować określony teren. Działki oferowane przez Ustoria są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Oto, co to oznacza dla Ciebie:

  • Precyzyjne wytyczne: Plan miejscowy dokładnie określa, co i gdzie można budować, jakie są dopuszczalne wysokości budynków, kształt dachów, i wiele innych szczegółów. Dzięki temu masz pewność, że inwestycja będzie zgodna z planem.
  • Gwarancja spójności: Plan miejscowy dba o harmonijny rozwój okolicy, co może zwiększyć wartość Twojej nieruchomości w przyszłości.
  • Gwarancja stabilności przeznaczenia: plan miejscowy jest elementem lokalnego prawa miejscowego i jego ustalenia dotyczą wszystkich. Zatem niezależnie od tego kto jest właścicielem działki możliwości inwestycyjne są takie same.

Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana w sytuacji, gdy dla danego terenu nie ma uchwalonego planu miejscowego. Jest to indywidulany akt stosowania prawa skierowany do określonej osoby (adresata decyzji). Dlatego jest to rozwiązanie mniej przewidywalne.

Pomimo, że na podstawie decyzji o warunkach zabudowy można zrealizować zamierzenie budowlane (określone w tej decyzji) to jednak nabywanie nieruchomości z wydaną decyzją o warunkach zabudowy (a zatem bez planu miejscowego) niesie za sobą pewne ryzyka:

  • konieczność przeniesienia decyzji z dotychczasowego właściciela na nowego właściciela działki;
  • brak możliwości budowy w sytuacji, kiedy na podstawie tej samej decyzji ktoś inny uzyskał pozwolenie na budowę;
  • utrata ważności decyzji (zgodnie z nowymi przepisami decyzje wydane po 31 grudnia 2025 r.) będą miały ograniczoną ważność: 5 lat.

Podsumowanie

W ramach Ustoria masz pewność, że działki są dobrze przygotowane do budowy i objęte szczegółowymi regulacjami planu miejscowego. To zapewnia bezpieczeństwo i spokój ducha przy planowaniu inwestycji.

Dzięki Ustoria możesz spełnić swoje marzenie o własnej działce nad morzem w sposób bezpieczny i przemyślany.

Czy jest możliwość zakupu na raty? A jeżeli tak, jakie są warunki?

Tak. Istnieje możliwość zakupu działki na raty w ramach projektu Ustoria. Oferta ta ma na celu ułatwienie finansowania inwestycji nad morzem, umożliwiając wygodne i dostępne finansowo nabycie działki. Oto szczegóły oferty:

Warunki zakupu działki na raty bez oprocentowania

  1. Raty bez oprocentowania:
    • Brak dodatkowych kosztów związanych z oprocentowaniem.
  2. Warianty zakupu:
    • Wariant I (65/35):
      • 65% ceny płatne przy podpisaniu aktu notarialnego.
      • 35% ceny płatne w okresie do 12 miesięcy od daty nabycia działki.
    • Wariant II (50/50):
      • 50% ceny płatne przy podpisaniu aktu notarialnego.
      • 50% ceny płatne w okresie do 9 miesięcy od daty nabycia działki.
    • Wariant III (30 + raty miesięczne):
      • Minimum 30% ceny płatne przy podpisaniu aktu notarialnego.
      • Reszta ceny płatna co miesiąc, w 11 równych ratach.
    • Wariant IV (30 + raty kwartalne):
      • Minimum 30% ceny płatne przy podpisaniu aktu notarialnego.
      • Reszta ceny płatna co kwartał, w 4 równych ratach.
  3. Zabezpieczenie płatności:
    • Płatność reszty ceny działki jest zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki na nabywanej działce do czasu całkowitej spłaty.
    • Koszt ustanowienia hipoteki wynosi 200 zł.
    • Po całkowitej spłacie ceny działki, deweloper niezwłocznie przekaże zgodę na wykreślenie hipoteki.
  4. Przeniesienie własności:
    • Przeniesienie własności działki następuje w dniu zawarcia aktu notarialnego.
    • Oznacza to, że stajesz się właścicielem działki od razu po zapłaceniu 30%, 50% lub 65% ceny działki, w zależności od wybranego wariantu.
  5. VAT:
    • Podatek VAT od całej ceny działki jest rozliczany od razu.
    • Ceny i raty są liczone od ceny brutto, co może być korzystne dla firm i osób prowadzących działalność gospodarczą.

Dodatkowe informacje

Ponieważ nasze działki są uzbrojone i mają w pełni uregulowany stan prawny, możesz również sfinansować działkę z kredytu bankowego.

Na etapie uzyskiwania kredytu udzielane są wszelkie informacje oraz dokumenty niezbędne dla banku do rozpatrzenia wniosku.

Czy mogę uzyskać zwrot VAT za zakupioną działkę?

Tak. Kupując działkę budowlaną w ramach oferty Ustoria, można uzyskać zwrot podatku VAT.

Podatek VAT od całej wartości działki rozliczany jest od razu, niezależnie od wybranego wariantu płatności. Również, kiedy wybierzesz formę zakupu działki na raty. W cenie działki jest zawarty podatek VAT w wysokości 23%.

Możliwość uzyskania zwrotu VAT jest szczególnie korzystna dla firm i osób prowadzących działalność gospodarczą, ponieważ może to znacznie obniżyć początkowy koszt inwestycji​​​​.

Czy mogę liczyć na pomoc przy uzyskaniu kredytu hipotecznego na zakup działki nad morzem?

Tak. Przy zakupie działki w ramach projektu Ustoria możesz liczyć na naszą pomoc przy uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Działki są uzbrojone i mają w pełni uregulowany stan prawny. To sprawia, że ich nabycie może być łatwo sfinansowane z hipotecznego kredytu bankowego. Udzielamy wszelkich niezbędnych informacji oraz dostarczamy niezbędne dokumenty, które dotyczą działki i będą potrzebne dla banku do rozpatrzenia wniosku kredytowego​​​​.

Czy muszę wystąpić o warunki zabudowy?

Nie musisz występować o warunki zabudowy dla działek budowlanych w projekcie Ustoria. Wszystkie nasze działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że warunki zabudowy są już określone w tym planie. Dzięki temu proces inwestycyjny jest uproszczony, a Ty możesz od razu przystąpić do projektowania i realizacji swojej inwestycji nad morzem zgodnie z zapisami planu miejscowego​​​​. 

Ustalenia planu miejscowego dla każdej działki prezentujemy w karcie działki. Przejdź do planu działek, wybierz kompleks, a następnie kliknij w wybraną działkę.

Czy będę musiał zapłacić opłatę planistyczną? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości?

Nie. Jako nabywca działki w ramach projektu Ustoria nie będziesz zobowiązany do uiszczenia opłaty planistycznej.

Co to jest opłata planistyczna?
Opłata planistyczna, zwana również rentą planistyczną, jest naliczana, gdy wartość nieruchomości wzrośnie w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to jednorazowa opłata pobierana przez gminę.

Obowiązek zapłaty opłaty planistycznej leży po stronie osoby, która była właścicielem nieruchomości w dniu uchwalenia planu. Zatem jako nabywca działki od Ustoria nie będzie miał obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej.

Ponadto opłata planistyczna może być ustalone w terminie 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Plan miejscowy, którymi objęte są działki Ustoria, wszedł w życie w 2011 r.

Jaki zapłacę podatek od działki nad morzem?

Podatek od nieruchomości, który zapłacisz, zależy od stawki ustalonej przez lokalne władze samorządowe, w tym wypadku Radę Gminy Ustka.

Podstawą naliczenia podatku od nieruchomości są dane ujawnione w ewidencji gruntów (katastrze). Oznacza to, że do czasu rozpoczęcia inwestycji podatki będą bardzo niskie. Według stawek na 2024 r. wysokość podatku od działki budowlanej o powierzchni 1000 m.kw. zapłacisz podatek rolny w wysokości około 43 zł rocznie.  Dokładną stawkę podatku od nieruchomości można uzyskać, kontaktując się bezpośrednio z Urzędem Gminy Ustka lub sprawdzając aktualne uchwały podatkowe gminy​​.

W przypadku działki o powierzchni 1000 m.kw. zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni 100 m.kw. podatek od nieruchomości wyniesie 678 zł rocznie (wg stawek na 2024 r.).